Refinancování hypotéky se nemusíte bát. Ušetřené peníze za trochu námahy stojí

Máte hypotéku a chcete menší splátky? Nebo třeba větší úvěr? Nejste spokojeni s podmínkami ve své bance? Pak je nejvyšší čas začít uvažovat o takzvaném refinancování hypotéky. Správným refinancování svého hypotéčního úvěru dokáže většina lidí ušetřit nemalé peníze. Podívejte se, jak na to a na co si dát pozor.

Na začátek si řekněme to nejpodstatnější. Totiž, co je refinancování. Refinancování hypotéky znamená úplné splacení hypotečního úvěru stávající nebo konkurenční bankou kvůli úpravě smluvních podmínek nebo navýšení, ale i ponížení jistiny úvěru. To v praxi znamená vždy novou hypoteční smlouvu, většinou za odlišných podmínek, jinou výši splátek a mnoho dalšího. A to podle toho, jak se vyvíjí hypoteční trh, úroky na něm či ochota bank půjčovat, případně i podle regulací České národní banky.

Refinancování hypoték je nyní jednodušší

Dříve bylo refinancování hypotéky složité a i poměrně drahé, pokud jste jej chtěli podstoupit před ukončením doby fixace. Dnes je situace úplně jiná. „Refinancování úvěru se v posledních letech významně zjednodušilo. Klienti mají možnost úvěr převádět k jiné finanční instituci i mimo fixační období, díky čemuž mohou změnit podmínky smlouvy ve svůj prospěch,“ popisuje Otto Gross z porovnávače Srovnejto.cz.

Refinancovat hypotéku lze na současném trhu až dva roky před vypršením doby fixace. Banky umí úvěr i takzvaně předschválit dopředu. To má své výhody ve chvíli, kdy jsou na trhu nízké hypoteční úroky.

Refinancování vždy jen s rozmyslem

Úroková sazba hypotéčního úvěru je klíčová pro výši splátek. Proto se vyplatí úrokové sazby hypoték během splácení úvěru pozorně sledovat. I minimální rozdíl, byť třeba jen v číslici za desetinnou čárkou, znamená pro dlužníka až několikatisícovou finanční úsporu ročně.

V případě, že se několik měsíců před výročím úvěrové smlouvy nebo před koncem fixačního období pohybují průměrné úrokové hypoteční sazby níže, než činí úrok vaší hypotéky, je na čase začít přemýšlet nejen o refinancování hypotéky, ale také se řádně rozhlédnout po trhu, co která banka nabízí za podmínky. Není to nic složitého, protože bankovní i nebankovní poskytovatelé finančních služeb se rychle přizpůsobili potřebám trhu. Nabídku úvěru od nich snadno získáte v elektronické podobě e-mailem. Hypotéční úvěry od jednotlivých bank navíc dokážou rychle porovnat i online srovnávače.

Pozor na registr BRKI

Odborníci u refinancování hypotéky varují před zbytečným nahlížením do registru dlužníků. Nejčastěji jde o Bankovní registr klientských informací [BRKI], v němž si banky ověřují platební morálku zájemce o úvěr a míru jeho zadlužení. Praxe totiž ukazuje, že zájemce o hypotéku, který si nechává vypracovat nabídky hypoték či jiných úvěrů od vícero bank, je považován za rizikového. „Nedávejte tak svolení s náhledem do registru dlužníků, dokud si nebudete skutečně jisti, že nabídku dané banky využijete,“ radí Otto Gross.

Posoudit nabídku hypotečních úvěrů mohou zájemci i v online srovnávačích. Po výběru se s nimi obvykle spojí operátor, který se doptá na konkrétní údaje a upřesní nabídku, případně sjedná osobní návštěvu na nejbližší pobočce.

Refinancování hypotéky krok za krokem

Refinancování hypotéky začíná vždy v bance. Nejdříve si je třeba srovnat nabídku, například jaké úroky a celkové roční RPSN se aktuálně nabízejí. O té „nejvýhodnější“ pak můžete začít vyjednávat buď se svou stávající bankou, nebo jít do jiné banky s tou nejlepší nabídkou. K tomu je potřeba:

1. Požádat o vyčíslení zůstatku úvěru a vydání souhlasu s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě, která se vyznačuje v katastru nemovitostí do doby, než je úvěr vyrovnán.

2. Ohlídat si, aby banka v dokumentu potvrdila, že po vyrovnání dlužné částky zruší vinkulaci pojistného plnění. Dále v něm uvede číslo účtu, na který má být vyčíslená částka zaslána, a termín splatnosti zůstatku úvěru.

Další krok vede k novému věřiteli, tedy k bance, která hypotéku refinancuje. U ní klient vyplní a podepíše finální žádost o úvěr s nově sjednanými podmínkami. Závěrečnou částí refinancování je vklad zástavních smluv nové banky na místně příslušný katastr nemovitostí a vinkulace pojistné smlouvy ve prospěch nové banky.

Kolik stojí refinancování hypotéky

Při refinancování hypotéky zaplatí majitel nemovitosti správní poplatek na katastru nemovitostí ve výši dva tisíce korun za vklad zástavního práva k nemovitosti, stejně tak za jeho výmaz. Dalším nákladem je zpracování odhadu ceny nemovitosti, nejčastěji od smluvních partnerů banky. Cena za odhad se pohybuje v rozmezí od tří do pěti tisíc korun. Některé banky akceptují pět i více let staré odhady cen refinancovaných nemovitostí.

Při splacení hypotečního úvěru mimo dobu fixace si banky již nesmějí účtovat sankce a penále, jako tomu bylo před prosincem 2016. Požadovat ale mohou uhrazení nákladů souvisejících s předčasným splacením úvěru. V praxi tak některé banky nechtějí nic, jiné nižší stovky korun, ostatní si drží vysoké poplatky. O této věci se aktuálně vedou diskuse, protože banky chtějí poplatky zpátky.

Proces refinancování končí vystavením potvrzení o zániku zástavního práva banky k nemovitosti, a to ve chvíli splacení celého závazku. Doklad je třeba doručit na katastr nemovitostí, který za správní poplatek dva tisíce korun provede do 30 dnů výmaz zástavního práva a na první místo postoupí banka, u které klient úvěr refinancoval.