Ceny nemovitostí: jaká je aktuální situace na trhu? 2. díl

V předešlém článku jsme si přiblížili faktory, které měly historicky vliv na růst či pád cen nemovitostí. Nyní se podrobně zaměříme na současnou situaci a budoucí vývoj cen nemovitostí.

Druhý nejdražší je Jihomoravský kraj

Hned po Praze je v České republice nejdráže v Jihomoravském kraji. Zejména v Brně dosahují ceny za metr čtvereční i 66 000 Kč.

Třetí nejdražší lokalitou je Středočeský kraj (kolem 50 000 Kč/m2), kde ceny rostou právě z důvodu, že tu hledají bydlení ti, kteří bydlí v Praze, ale na vlastní nemovitost v hlavním městě už nedosáhnou, takže volí dojíždění do práce.

Tady je možné pozorovat zajímavý fenomén, kdy dražší jsou byty s lepší dopravní dostupností, ať už autobusovou, vlakovou či osobní. Přímé vlakové spojení je pak ceněno více, než to autobusové.

Vyšší ceny i díky regulaci

Již jsme zmínili, že současné vyšší ceny bytů jsou zapříčiněny z části skupováním bytů a následným nabízením krátkodobých pronájmů. Vlivů je ale více. Jedním z nich je i regulace České národni banky, vlivem které se dostupnost bydlení pro řadu lidí ztížilo.

Česká národní banka zavedla od 1. října 2018 následující doporučení:

1. Celková výše vašich dluhů nesmí překročit devítinásobek vašeho ročního příjmu.
   (Tzv. ukazatel DTI - debt-to-income - celková výše dluhů k čistému příjmu.)

2. Podíl splátky na čistém měsíčním příjmu nesmí překročit 45 %.
   (Tzv. ukazatel DSTI - debt-service-to-income - podíl splátky dluhu na čistém měsíčním příjmu.)

Přičemž banky smí poskytovat úvěry pouze do 90 % LTV a navíc hypotéky s objemem 80 - 90 % LTV mohou poskytovat jen do výše 15 % objemu všech poskytnutých hypoték.

Doporučení České národní banky jsou sice jen doporučení a nejsou závazné, na druhé straně však mají charakter tzv. “comply or explain”. To znamená, že se sice každá banka může svobodně rozhodnout doporučení ignorovat, ale musí následně vysvětlit, co jí k tomu vedlo. Kromě toho pak Česká národní banka může v případě pochybností stanovit takové bance dodatečný kapitálový požadavek. A protože je zcela logické, že banky chtěly mít hlavně klid na své podnikání, stalo se nepsaným pravidlem, že co doporučí Česká národní banka, to se dodržuje.

A nedostupnost bydlení i díky nízkým úrokovým sazbám

Na nedostupnost bydlení pak mají vliv i velice nízké úrokové sazby. Jejich trend začal okolo roku 2011. Po ekonomické krizi došlo v roce 2010 k nastartování ekonomiky a hypotečního trhu. A zatímco v roce 2008 se úrokové sazby pohybovaly okolo 6 % ročně, do roku 2011 už průměrná roční úroková sazba klesla na 4 %. A trend pokračoval.

Historicky nejnižších úrokových sazeb jsme se dočkali na konci roku 2016, kdy v listopadu a v prosinci 2016 dosahovala podle údajů FINCENTRUM HYPOINDEX průměrná úroková sazba hypoték 1,77 % ročně. Na bydlení tak dosáhlo mnohem více lidí, dostupnost vlastního bydlení se pro mnoho lidí stala reálnou variantou a v kombinaci s tehdy poskytovanými 100% hypotékami nebylo získání hypotéky nijak těžké.

Poté sice došlo k růstu, ale na přelomu roku 2019 a 2020 začaly úrokové sazby opět padat. Růst se navíc zastavil okolo 3 % ročně, což opět není nijak vysoká úroková sazba. V březnu 2020 se pak průměrná úroková sazba pohybovala okolo 2,36 % ročně, což je ve srovnání s minulými roky před ekonomickou krizí stále velice dobré.

A co můžeme čekat do budoucna?

Zatím stále platí, že se ceny nemovitostí nachází na svém vrcholu. Už letos by se ale situace mohla změnit. „Ceny nemovitostí v ČR se v současné době pohybují na svých historických rekordech. Pro letošní rok se dá předpokládat, že zpomalování cen bude pokračovat, případně dojde k jejich stagnaci“ říká Ing. Jiří Sýkora, specialista na hypoteční úvěry a nemovitostní trh ve společnosti Fincentrum & Swiss Life Select a.s.

V následujících letech se také očekává spuštění a dokončení řady developerských projektů, čímž by se developeři mohli tzv. předzásobit hotovými byty. Tím by vzrostla nabídka, přičemž poptávka by zůstala stejná či nižší, takže by došlo alespoň k mírnému poklesu.

Vlivem Brexitu také může dojít ke zpomalení ekonomiky, což rovněž ovlivní ceny nemovitostí.

A vliv může a pravděpodobně bude mít i současná pandemie koronaviru. Vlivem situace může řada lidí přijít o své zaměstnání, řada OSVČ může pod tíhou událostí ukončit svou výdělečnou činnost, s čímž se pojí neschopnost splácet své závazky, například i hypotéky. Obecně se navíc očekává zhoršení ekonomické situace a růst nezaměstnanosti, což vše povede k poklesu poptávky po nemovitostech a ke zvýšení dluhové zátěže občanů.

Praha nejspíše nezlevní, ale ani moc nezdraží

V Praze je situace s byty kritická, a to hlavně vlivem obrovské poptávky a velice malé nabídky. Jak jsme zmínili výše, stále přibývá lidí, kteří pracují v Praze, ale nedosáhnou na vlastní bydlení v hlavním městě. Do budoucna se tak podle realitní kanceláře Maxima Reality bude zvyšovat trend stěhování do širšího okolí Prahy ve Středočeském kraji, zhruba v okruhu dojíždění do 60 minut. V těchto lokalitách ceny výrazně porostou. Ti, kteří v Praze zůstanou, se nakonec pravděpodobně budou muset spokojit s menšími byty, než na jaké byli doposud zvyklí. Na menší byty se zaměřují i developeři ve svých výstavbách, čímž tento trend reflektují.

Ceny v Praze se nijak výrazně snižovat nebudou, ale zároveň ani zběsile neporostou. Tempo růstu cen se výrazně zvolní, případně může nastat i stagnace.

Mírně ale mohou růst ceny u bytů v panelových domech, které jsou aktuálně levnější alternativou vlastnického bydlení (jejich ceny jsou zhruba o 20 % nižší, ale rostou v poslední době rychleji než je tomu u bytů v cihlových činžácích). Totéž platí pro družstevní byty. Postupně se budou zdražovat všechny doposud levnější varianty bydlení v hlavním městě.

Situace je způsobena již zmíněnou nedostatečnou výstavbou, kdy povolovací řízení pro developery jsou absurdně dlouhá, a poptávka čím dál silněji převažuje nabídku.